上一期小編為大家講解了設計變更導致索賠的糾紛、質量瑕疵引發的糾紛案例與解決方案，這一期為大家講解表達不謹慎導致質量瑕疵保修責任變成延期交付違約責任、配套宣傳不實導致客戶主張解除合同糾紛案例與解決方案。

案情基本情況：

交房時F先生發現交付房屋飄窗、窗戶、墻體等出現不同程度的滲漏水等嚴重影響正常居住使用的質量問題，拒絕辦理交付。后包括F先生在內的業主因房屋質量問題多次與開發商溝通，開發商與群訴業主面對面時，開發商員工現場表態：“對房屋的滲漏問題進行整改后再由業主收樓，已經收樓的業主也可以視為沒有收樓，將鑰匙拿過來，整改好再收樓。”參會業主表示同意，并達成書面約定：開發商應在涉案房屋維修整改完畢后再行通知業主交樓。該書面約定加蓋開發商工程管理部印章。

因超強臺風天氣影響，導致八個月后房屋滲漏問題予以整改完成。維修期間，開發商與物業聯合作出《業主告知書》，表示開發商做好防水維修工程后，再通知業主交付。后雙方因是否承擔逾期交付違約責任未能達成一致，F先生遂起訴。

法院經審理查明確認：

關于開發商員工口頭承諾、加蓋工程管理部印章書面承諾是否構成變更合同約定交付條件效力。F先生提交的開發商與相關業主代表協商的視頻顯示，開發商員工當場表述內容反映了雙方就滲漏水問題整改后再收樓達成一致。其后開發商與物業服務中心共同作出的《業主告知書》中明確表示開發商要做好防水維修工作。綜合上述事實可以看出，說明開發商其在交房過程中因滲漏問題與業主進行協商，并多次作出將房屋維修整改好后再交付的意思表示。

關于逾期交房的期間。基于開發商與業主達成新的交付條件，即房屋滲漏問題整改完畢后再通知收樓，故此F先生收到開發商郵寄的《維修完成通知書》，視為開發商已告知F先生涉案房屋已整改完畢，達到雙方約定的房屋維修整改完畢后交付的交付條件。

建議：

一般情況下，局部、個別的滲漏，不影響房屋的正常交付。即使客戶拒收，只要日后他不能證明房屋根本不能使用，法院不會支持他請求延遲交付違約金的請求。由于開發商的工作人員口頭承諾、加蓋部門印章書面承諾，既證明房屋存在質量問題，又構成了出賣人延遲交付的允諾，這就使出賣人在證據上陷于被動。如果該房屋的價值巨大，則違約金損失會更加嚴重。

由于房屋質量瑕疵導致延期交付引發的業主訴訟較多，業主索賠延期交付的違約金、利息及相關物業費等。該類風險防控：

第一，嚴把質量關，盡可能地把表面瑕疵消滅在交付之前；

第二，現場接待的工作人員即使面對客戶再大的壓力，也不能簽署任何證明、承諾性質的文件；

第三，確實有質量問題需要維修后交付的，應當抓緊維修，及時通知客戶收房，并保留相關證據。

不管是因房屋保修要求賠償維修期間的損失，還是致延期交付而負擔違約責任，為避免因業主原因未能確認保修工程已完成而致開發商不必要的損失，需要特別注意的是要在每次保修整改結束時及時得到業主的書面確認并及時關閉保修完成的時間點。

質量是建筑的生命，服務是品牌的保證。關于質量問題的糾紛一直層出不絕，在加強工程質量建設盡量避免質量紕漏的同時，還應該提高深化保修服務品質來補救因質量產生的問題。在維修過程中要注重各種細節，明確維修的時間節點，并及時發函關閉缺陷。

案情基本情況：

G先生在交付時發生，銷售重點宣傳的賣點“公園”突然變小了，訴請開發商賠償G先生購買的房屋總價百分之十的貶值損失。G先生認為，業主簽訂購房合同時拍攝的現場照片、開發商制作的實景宣傳臺歷、多家新聞媒體的報道、開發商官網及宣傳雜志等，均可證明該樓盤在銷售過程中，公園客觀存在，已構成商品房買賣合同的組成部分，與涉案樓房銷售定價有密切關系。該公園是促使買受人簽訂購房合同的重要條件，對買受人決定購買涉案房屋起關鍵作用。開發商未聲明該公園是臨時裝飾，構成商業欺詐，現公園被拆除導致房屋價值貶損，開發商應就其虛假宣傳承擔賠償責任。

法院經審理查明確認：

買受人主張公園拆除導致其房屋價值貶損，但從法院現場勘驗的情況來看，公園主要景點仍然存在，買受人主張公園被拆除的事實依據不充分，且現有證據不足以證明涉案樓房銷售定價與公園相互關聯，亦不能證明涉案樓房現值因此存在貶損。

建議：

本案盡管最終訴訟結果獲得勝訴，但提供真實信息是經營者的法定義務，對于示范區展示的實景體驗場景，應參照沙盤、示范樣板間展示要求一致，按照規劃設計方案展示的同時，將非交付標準部位如實披露給購房人。

海恩法則說，一個大型風險事故的發生，必然經歷兩個方面：一是事故的發生是量的積累的結果；二是再好的技術，再完美的規章，在實際操作層面，也無法取代人自身的素質和責任心。房地產領域的客戶群訴，同樣有一個日積月累的過程，決非偶然發生。

在開發全周期中，風險防控是第一步，預防和處理客戶投訴依賴于所有專業端口嚴守法律底線。開發商在防控不當承諾風險方面要構建從“聯合審圖”、“已售房屋設計變更風險評估機制”、“示范區或示范樣板間調整風險評估機制”、“示范區、示范樣板單位開放前風險檢查機制”、“商品房買賣合同會簽機制”、“交付前風險檢查機制”及“廣告宣傳預審機制”，這七大管控機制可以形成閉環管理風險防控。