上一期小編為大家講解了產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致使用功能影響的索賠糾紛、夸大宣傳導(dǎo)致的違約責(zé)任的案例與解決方案，這一期為大家講解設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致索賠的糾紛、質(zhì)量瑕疵引發(fā)的糾紛。

案情基本情況：

C先生與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，其中有“因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式等變化影響房屋質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)通知買受人，買受人不接受的，有權(quán)解除合同”的約定。同時(shí)，C先生委托開發(fā)商安排裝修單位對(duì)部分陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)進(jìn)行封閉，C先生在包含陽(yáng)臺(tái)封閉平面圖的《確認(rèn)書》上簽字確認(rèn)。房屋交付后，C先生發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同的附圖與交付的房屋不符，是變更前的戶型，變更導(dǎo)致計(jì)價(jià)面積增加，故訴至法院，以開發(fā)商擅自變更為由，要求退還面積補(bǔ)差款。事實(shí)上開發(fā)商確實(shí)有過設(shè)計(jì)變更，但變更發(fā)生在銷售前，故對(duì)C先生來說，不存在征求他意見的問題。但由于開發(fā)商的疏忽，在合同中誤貼了變更前的附圖。好在合同附圖難以反映細(xì)節(jié)，而廣告中的戶型圖以及《確認(rèn)書》中的附圖，都與交付的房屋一致，且比合同附圖更加清晰、準(zhǔn)確。

法院經(jīng)審理查明確認(rèn)：

雙方簽訂的《確認(rèn)書》，系對(duì)《商品房買賣合同》中房型的明確和變更，應(yīng)視為雙方關(guān)于爭(zhēng)議房屋房型的最終約定。《商品房買賣合同》附件一所示房屋平面圖僅用線條將房屋的外部框架進(jìn)行了勾勒，并沒有反映房型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，而雙方后簽訂的《確認(rèn)書》所附房型示意圖不僅反映了房屋的外部框架，還對(duì)房屋的內(nèi)部區(qū)域進(jìn)行了明確的劃分，且將兩圖中的不同之處即陽(yáng)臺(tái)部位，用陰影進(jìn)行了明顯的標(biāo)注，并在該房型示意圖下端注明了“3J房型示意圖”，C先生也確認(rèn)其所購(gòu)房屋的房型為3J房型，開發(fā)商向C先生實(shí)際交付的房屋房型與《確認(rèn)書》附圖的圖示房型一致，按約履行了義務(wù)，且交付房屋面積誤差在3%以內(nèi)，也符合合同約定。判決駁回C先生的訴訟請(qǐng)求。

建議：

開發(fā)商與C先生簽訂的《確認(rèn)書》是對(duì)商品房買賣合同的補(bǔ)充與確定，在合同所附平面圖僅僅粗線條勾勒房屋外部框架時(shí)，而《確認(rèn)書》所附示意圖才真正反映了其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，也更加反映了業(yè)主購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示是確認(rèn)書的附圖。客戶在購(gòu)買房屋時(shí)獲取的戶型彩圖，也與確認(rèn)書約定的示意圖一致，這兩份證據(jù)的內(nèi)容一致性，說明開發(fā)商未在合同簽訂后發(fā)生設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格履行了義務(wù)，沒有任何違法違約行為。業(yè)主提起訴訟主要因?yàn)槠鋵?duì)增加的面積補(bǔ)差款有異議，而開發(fā)商交付房屋所增加的面積是在合理范圍的，這種誤差在法律上是允許的。

本訴訟的產(chǎn)生，源于設(shè)計(jì)變更，根據(jù)《商品房買賣合同》約定，簽約后發(fā)生設(shè)計(jì)變更，需要在一定期限內(nèi)書面通知買受人，買受人可以選擇是否退房。所以：

第一，對(duì)于已售商品房，發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致違約或解除合同風(fēng)險(xiǎn)，屬于重大風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開盤前或者發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)及時(shí)完成行政部門的備案變更，是可以杜絕發(fā)生該類業(yè)主的索賠訴訟。

第二，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)于分期開發(fā)的大體量項(xiàng)目，開發(fā)周期長(zhǎng)，細(xì)微的調(diào)整不可避免。故此，我們?cè)谝罁?jù)法律法規(guī)的要求下，與購(gòu)房人進(jìn)行補(bǔ)充約定，表示不變更“本合同項(xiàng)下商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向”，“不影響買受人所購(gòu)商品房的質(zhì)量或使用功能”的前提下，進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整和變更。

第三，對(duì)于時(shí)有發(fā)生的依照政府行政命令進(jìn)行的規(guī)劃調(diào)整，建議與購(gòu)房人在補(bǔ)充條款中約定該情形為不可抗力。

案情基本情況：

E先生購(gòu)買開發(fā)商期房。交付時(shí)E先生提出開發(fā)商未提供《工程竣工備案表》等證明文件，商品房次臥室內(nèi)方正偏差30毫米，不符合質(zhì)量規(guī)范，因而不符合交付條件。拖延時(shí)日后，E先生向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約責(zé)任，按日支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金共24000元。

法院經(jīng)審理查明確認(rèn)：

對(duì)原告驗(yàn)房后多次提出的異議，開發(fā)商履行了合同中約定的維修整改義務(wù)，為此造成原告對(duì)房屋使用的延誤，開發(fā)商應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償，而非承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。另原告認(rèn)為開發(fā)商交付房屋次臥方正偏差30mm，但原告所購(gòu)房屋已通過質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收。所以原告訴求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

建議：

本案是很典型的交付糾紛案件。對(duì)買賣雙方交付時(shí)的質(zhì)量糾紛，相關(guān)的法律規(guī)定有：

1.房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格方可交付。竣工驗(yàn)收的標(biāo)志，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》就是四方驗(yàn)收簽字蓋章，備案表只是行政管理上的要求，是否取得備案表，不影響竣工驗(yàn)收合格的效力。

2.在房屋驗(yàn)收合格，能夠正常居住使用的情況下，買受人沒有合法理由而拒絕收房的，房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，自約定的交付之日轉(zhuǎn)移給買方。

3.對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商應(yīng)依照合同提供保修。保修期間影響業(yè)主正常居住使用或者造成其它損失的，開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

故本案原告提出的“開發(fā)商不能提供證明房屋未竣工驗(yàn)收合格或者因質(zhì)量缺陷未達(dá)到交付使用條件的延遲交付，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金”不能得到法院的支持。這個(gè)案例說明，質(zhì)量爭(zhēng)議雖然是難以避免的，客戶的索賠、起訴也不會(huì)消失，但開發(fā)商只要遵守法律與合同，符合法定的交付條件，不隨意對(duì)客戶做出承諾，注意保留對(duì)自己有利的證據(jù)，哪怕客戶堅(jiān)決不收房，風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。